Guida dalla A alla Z per comprare un appartamento a Berlino

Comprare un appartamento a Berlino: una guida dalla A alla Z per muoversi nel mercato immobiliare berlinese.

Acquistare una casa di proprietà è sempre un passo difficile da fare, soprattutto se fatto all’estero. Il mercato immobiliare tedesco, rispetto a quello italiano, ha delle differenze sia per quanto riguarda le dinamiche del mercato sia per quanto riguardo il vero e proprio processo di acquisto. Vi proponiamo quindi una piccola guida dalla A alla Z realizzata da Immobilien Group per potersi districare nella complicata burocrazia tedesca per l’acquisto di una casa, contenente tutti i termini necessari da conoscere da Altbau a Wohngeld.

Guida dalla A alla Z per comprare un appartamento a Berlino

1-Zimmer Wohnung / Monolocale

È un appartamento composto da una sola stanza. In questo genere di immobili, la cucina/cucinotto è sempre separata dalla stanza principale.

2-Zimmer Wohnung / Bilocale

Un appartamento composto da un salone e una camera da letto separata. Una stanza, per essere considerata tale, deve avere una dimensione minima di 10 mq e una finestra.

Altbau

È un termine che viene utilizzato per descrivere un palazzo che è stato costruito tra il 1850 e il 1949. Questi edifici spesso mostrano fregi storici (richiamanti l’architettura classica) nelle facciate e/o negli androni.

Bezugsfrei / Libero

Un appartamento libero da inquilini che può essere utilizzato dall’acquirente per uso privato oppure come fonte di rendita. In questo caso il nuovo proprietario potrà porre in essere nuovi contratti di locazione al corrente prezzo di mercato.

Dachgeschoss / Attico

Dachgeschoss può significare un sottotetto allo stato grezzo (Rohling) oppure un appartamento mansardato che è stato ricavato dal sottotetto in epoca successiva alla costruzione dell’edificio.

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Eigenkapital / Capitale proprio

La somma/quota di denaro che l’acquirente versa al venditore per l’acquisto dell’immobile

Eigentumsgemeinschaft / Comunità di proprietari

I vari proprietari di appartamenti in un palazzo costituiscono la Eigentumsgemeinschaft ovvero la comunità condominiale.

Eigentumswohnung / Appartamento in condominio

È un appartamento che è registrato individualmente al Catasto la cui proprietà appartiene ad una persona fisica/giuridica. Più Eigentumswohnungen in un Condominio formano la Eigentumsgemeinschaft

Energieausweis / Certificato energetico

Come in Italia, anche in Germania vi è l’obbligo di legge nel possedere un certificato energetico aggiornato che certifichi le prestazioni energetiche dello stabile. Mentre in Italia per la vendita di un immobile è necessario il certificato energetico del singolo appartamento, in Germania è sufficiente avere quello dello stabile.

Ferienwohnung / Appartamento uso turistico

È un appartamento autorizzato per locazioni transitorie inferiori ai 90 giorni. I proprietari di questi appartamenti sono soggetti a regime fiscale speciale (commerciale). Le richieste per l’ottenimento di tale autorizzazione devono essere presentate alle Autorità competenti e sono sempre più difficili da ricevere.

Gemeinschaftsordnung / Regolamento Condominiale

Questo documento descrive le attività che possono o non possono essere svolte all’interno del condominio e regolano la destinazione d’uso degli spazi comuni del condominio.

Grundbuch / Registro fondiario (Catasto)

Il registro fondiario/catastale è il sistema utilizzato per la registrazione di tutte le proprietà immobiliari sul territorio tedesco. Nella preparazione dell’atto di compravendita il Notaio rogante estrae sempre una visura catastale (Grundbuchauszug) della proprietà oggetto dell’atto di compravendita. Dalla visura è sempre possibile evincere tutta la c.d. storia dell’immobile (proprietario attuale e precedenti, gravami, millesimi e riferimenti catastali, diritti speciali dell’immobile, ecc…).

Grunderwerbsteuer / Tassa di trasferimento proprietà

Per ogni transazione immobiliare in Germania l’acquirente è obbligato a pagare la tassa di trasferimento di proprietà pari al 6% del prezzo di acquisto dell’immobile. L’Ente incaricato alla riscossione della stessa è il fisco tedesco (c.d. Finanzamt).

Grundsteuer / Tassa di proprietà

La tassa annuale di proprietà dell’immobile viene calcolata sul valore catastale dell’immobile. Il Finanzamt competente provvede ad informare il proprietario, subito dopo l’acquisto, del valore catastale del proprio immobile (c.d. Einheitswert).

Hausverwaltung / Amministrazione condominiale

Hausverwaltung (HV) è responsabile complessivamente di tutta la gestione dello stabile e della manutenzione delle aree comuni. A differenza dall’Italia, l’ HV si occupa della redazione dei contratti di locazione, riscossione dei canoni di locazione, pagamento nettezza urbana, ecc…

Heizung / Riscaldamento

I palazzi a Berlino utilizzano diverse tipologie di sistemi di riscaldamento. Tra questi, i più comuni sono: il c.d. Gasetageheizung (riscaldamento autonomo con caldaia a gas), Zentralheizung (riscaldamento centralizzato). Alcuni impianti centralizzati sono alimentati dal c.d. Fernwärme (teleriscaldamento). In questi casi, la caldaia condominiale è allacciata alla rete di tubature che alimentano il quartiere.

Instandhaltungsfonds (Rücklage) / Fondo di accantonamento

In Germania il fondo di accantonamento deve essere istituito per legge in ciascun condominio. Si tratta di una sorta di “tesoretto” che può essere utilizzato (previa delibera condominiale) per sostenere i costi di lavori straordinari di ristrutturazione delle aree comuni del condominio. Ciascun proprietario contribuisce alimentando mensilmente il fondo di accantonamento pagando una quota di denaro calcolata sulla superficie quadrata dell’appartamento. La quota per ciascun appartamento è indicata nel c.d. Wirtschaftsplan.

Kapitalanlage / Investimento

Il termine Kapitalanlage descrive una proprietà che è proposta in vendita ad uso investimento. Nella maggior parte dei casi, si tratta di un immobile venduto con in corso un contratto di locazione standard (a tempo indeterminato). In questi casi, con il passaggio di proprietà dell’immobile viene trasferito anche il contratto di locazione in essere al momento dell’acquisto.

Kaufnebenkosten / Spese e tasse di acquisto

In Germania per una compravendita immobiliare l’acquirente deve considerare un +8-15% del prezzo di acquisto circa, così distribuiti: +6% Tassa trasferimento di proprietà; +2% Parcella Notarile e registrazione catastale; +7,14% Provvigione agente immobiliare (se previsto).

Kaufpreis / Prezzo d’acquisto

Al prezzo di acquisto indicato dal venditore l’acquirente deve spesso considerare di aggiungere i c.d. Kaufnebenkosten.

Kaufpreisfälligkeit / Notifica di pagamento

Successivamente alla firma dell’atto di acquisto, il Notaio notifica alle parti (venditore e acquirente) che il prezzo di acquisto può essere versato dall’acquirente sul conto indicato nell’atto. A differenza dell’Italia, in Germania la proprietà immobiliare non si trasferisce contestualmente alla firma dell’atto di acquisto ma viene, infatti, trasferita nel momento in cui l’intero prezzo di acquisto viene versato sul conto bancario e nei tempi indicati nell’atto di acquisto.

Kaufvertrag / Atto di acquisto

Anche in Germania la proprietà di un immobile può essere trasferita soltanto mediante atto rogato da un pubblico ufficiale (Notaio). Successivamente alla prenotazione dell’immobile, viene preparata dal Notaio una bozza del contratto di compravendita ed inviata dallo stesso alle parti. Seconda la legge tedesca l’atto di acquisto non può essere firmato dalle parti prima del trascorrere di 14 giorni dalla data di ricevimento della bozza dell’atto. Questo consente alle parti di prendere ampiamente visione dell’atto e non incorrere in una incauta compravendita.

Keller / Cantina

A differenza dell’Italia, in Germania le cantine assegnate agli appartamenti non sono pertinenze degli stessi ma ne viene assegnato il diritto d’uso esclusivo a ciascun proprietario. Le cantine, pertanto, non possono essere vendute separatamente dall’appartamento in quanto, nella maggior parte dei casi, le stesse non hanno i riferimenti catastali necessari per trasferirne la proprietà.

Kündigungssperrfrist / Periodo di protezione

Secondo la legge tedesca, i conduttori dell’appartamento compravenduto locato godono di un periodo di “protezione” di 10 anni che li protegge da eventuali possibilità di sfratto da parte del nuovo proprietario. Tale ipotesi si applica esclusivamente sulla prima compravendita della proprietà successiva all’atto di divisione dello stabile (Si veda Teilungserklärung). Tale fattispecie si applica anche nel momento in cui fosse lo stesso proprietario a richiedere l’utilizzo personale dell’immobile.

Makler / Agente immobiliare

Un Makler è un agente immobiliare, responsabile dell’intermediazione della compravendita. Spesso gli Agenti immobiliari richiedono al potenziale acquirente di firmare l’incarico all’intermediazione di acquisto prima di visualizzare una proprietà, è importante comprendere i termini e le condizioni.

Millieuschutz / Area urbana protetta

Millieuschutz, secondo la legge tedesca, indica quell’area protetta ove vi sono vincoli per la modernizzazione e ristrutturazione di edifici residenziali e commerciali già esistenti al momento dell’entrata in vigore della legge. Tra i principali vincoli imposti dal c.d. Milieuschutz ci sono: accorpamento o frazionamento di due o più appartamenti, ristrutturazioni interne volte al cambiamento delle planimetrie ed ogni genere di intervento che possa orientare l’immobile nel c.d. segmento lusso (erezione di ascensori, doppio lavabo nei bagni, finiture di pregio, ecc…). Prima di acquistare un immobile da ristrutturare si consiglia di consultare la mappa delle aree soggette al vincolo di Millieuschutz per la verifica della fattibilità dei lavori programmati.

Provision / Provvigione

In Germania la percentuale massima di provvigione più alta che un agente immobiliare possa chiedere per il proprio compenso è del 6% + IVA (7,14%) del prezzo di acquisto.

Rendite / Rendita

La rendita lorda di un immobile viene calcolata dividendo il canone di locazione annuale (Kaltmiete) con il prezzo di acquisto (Kaufpreis). La rendita netta, invece, può essere calcolata in questo modo: (Warmmiete-Wohngeld) / Kaufpreis.

Selbstnutzung / Uso privato o personale

Indica la possibilità per l’acquirente di poter utilizzare personalmente l’appartamento oggetto dell’acquisto. Negli annunci immobiliari, spesso, tale termine è accostato al c.d. Bezugsfrei (Libero).

Teilungserklärung / Regolamento condominiale

Il Teilungserklärung (TE) è il documento con il quale lo stabile, prima proprietà indivisa, viene frazionato e registrato al catasto come condominio (a ciascuna unità immobiliare viene assegnata una particella catastale che ne identifica la individualità all’interno del condominio). Allegato al TE vi sono importanti documenti riguardanti il Condominio come: le planimetrie quotate, il regolamento condominiale, aree comuni e relativi diritti di uso, ecc…

Übergabe / Consegna di proprietà

In Germania, la proprietà dell’immobile può essere trasferita soltanto successivamente al pagamento integrale del prezzo di acquisto (si veda: Kaufpreisfälligkeit). Normalmente, le amministrazioni condominiali concedono la consegna delle chiavi il primo giorno del mese successivo all’integrale pagamento del prezzo di acquisto.

Vermietet / Locato

Per gli appartamenti in vendita, indica un appartamento che ha in corso un contratto di locazione valido al momento della compravendita. Se non diversamente ed espressamente stabilito, con il trasferimento della proprietà dell’immobile ne viene trasferito anche il contratto di locazione ed alle medesime condizioni vigenti al momento precedente il passaggio di proprietà.

Wirtschaftsplan / Piano oneri condominiali

Questo documento indica nel dettaglio tutte le voci di spesa/contribuzione che ciascun proprietario deve versare mensilmente nelle casse del Condominio (si veda Wohngeld).

Wohngeld / Spese condominiali

Il Wohngeld è l’importo che ciascun proprietario deve versare mensilmente al Condominio per il pagamento delle voci di spesa indicate nel c.d. Wirtschaftsplan. Tipicamente il Wohngeld è composto da tre macrovoci: Betriebskosten (BK) oneri condominiali + Heizkosten (HK) spese di riscaldamento (soltanto quando l’impianto è centralizzato) + Instandhaltungsrücklage (IHR) fondo di accantonamento.

Chi sono Inspiration Group e YS Real Estate

Inspiration Group è una realtà oramai consolidata nel mercato immobiliare Berlinese che vanta più di 45 Progetti immobiliari compravenduti nell’arco di 9 anni. La società nasce come un’azienda di investimento per clienti internazionali intenzionati ad investire i propri risparmi su questo mercato in espansione. Con il passare del tempo Inspiration Group ha diversificato i propri prodotti rivolgendo attenzione anche agli acquirenti locali, intenzionati ad acquistare un appartamento dove andare a vivere. Per questo motivo nasce la collaborazione con YS Real Estate, agenzia immobiliare specializzata nel fornire assistenza all’acquisto, alla vendita ed alla gestione degli appartamenti a Berlino. Il Dipartimento italiano, offre una consulenza a 360° che assiste i clienti dalla visita degli immobili alla consegna delle chiavi dopo l’atto di acquisto.

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