Comprare casa a Berlino: breve guida sugli oneri fiscali

Comprare casa a Berlino può essere un ottimo investimento soprattutto per chi ha deciso di fare “il grande passo” e vuole smettere di pagare eternamente un affitto.

È un approccio tipicamente italiano quello che mette “la casa prima di tutto”, ma è indubbio che da un punto di vista sia conveniente. Tempo fa il Tagesspiegel titolò:  “Berlino non diventerà come Parigi o Londra”, ma i prezzi continuano comunque a salire. Come scrive la BZ, solo a Neukölln tra il 2012 e il 2013 la rivalutazione è stata del 17% e, seppur non con questi numeri, analogo è stato il discorso riguardante le altre aree cittadine.Al momento i prezzi al metro quadro degli immobili a Berlino variano tra i 2mila e i 3500 euro al metro quadrato.

Lo “zoccolo duro”, per chi ha deciso di fare questo grande passo, riguarda le incombenze fiscali per chi acquista una casa a Berlino. Inspiration Group, un gruppo di investimento che dal 2008 gestisce con successo la vendita di immobili a Berlino, ha preparato (in italiano) una breve guida sulle incombenze fiscali in caso di acquisto di un immobile a Berlino (nel caso in cui siate interessati a contattarli questo è il loro sito).

Breve guida sulle incombenze fiscali in caso di acquisto di un immobile a Berlino*

In seguito all’acquisto di una proprietà immobiliare in Germania vi sono diverse incombenze, a livello fiscale, che devono essere considerate dal proprietario.

Nell’articolo che segue verrano brevemente elencate le fonti degli oneri fiscali che dovranno essere adempiuti successivamente all’acquisto di una proprietà immobiliare in Germania.

In Germania

In Germania, a Berlino in particolare, gli oneri fiscali da tenere in considerazione sono:

Imposta sul passaggio di proprietà (Grunderwerbsteuer): questa è la prima tassazione che si incontra quando si acquista un bene immobile in Germania. Indifferentemente che sia prima o seconda casa, il valore di tale tributo è del 6% sul prezzo di acquisto dell’immobile. I prezzi offerti da Inspiration Group sono già inclusivi di tale spesa;

 

Tassa sulla proprietà (Grundsteuer): si può paragonare alla nostra vecchia Imposta Comunale sugli Immobili (ICI). Tale tributo è calcolato sul valore catastale della proprietà (Einheitswert) moltiplicato per il tasso base federale dello 0,35%. Si applica, poi, un coefficiente (Hebesatz) per calcolare l’imposta finale dovuta. Questo moltiplicatore nella capitale tedesca è pari a 810.

 

Tassazione sui redditi da affitto: Per i proprietari italiani non residenti in Germania, questa tassa ammonta circa al 15% sul reddito percepito dalla locazione del proprio immobile. Da questa aliquota, inoltre, vi é la possibilità di poter dedurre diverse voci come l’ammortamento, gli interessi e le spese di gestione. Inoltre, l’ammortamento é mediamente il 2% l’anno, sulla base dei costi di acquisto, detratto il valore del terreno.

 

Ogni proprietario di un immobile dovrà annualmente redigere la “Steuererklärung für limita Steuerpflichtige”, una speciale scheda di dichiarazione dei redditi per le persone che non devono pagare l’ordinaria imposta sui redditi in Germania.

 

Fonte: http://www.fiscooggi.it/dal-mondo/schede-paese/articolo/scheda-paese-la-germania

 

In Italia

– Imposta sul valore degli immobili situati all’estero (IVIE): riguarda solo le persone fisiche che sono residenti in Italia e possiedono immobili all’estero.L’aliquota è pari allo 0,76% del valore catastale degli immobili ed è calcolata in proporzione alla quota di possesso ed ai mesi dell’anno nei quali il possesso c’è stato. Le istruzioni dettagliate sul valore degli immobili da prendere come riferimento sono fornite dall’Agenzia dell’Entrate e contenute nella circolare n. 28/E del 2 luglio 2012 – pdf. Dall’IVIE è possibile dedurre un credito pari all’ammontare dell’imposta patrimoniale versata nello Stato in cui è situato l’immobile che in Germania è la sopracitata Grundsteuer. Per il versamento dell’IVIE si applicano le stesse regole previste per l’IRPEF, comprese quelle riguardanti importi e date di acconto e saldo. Pertanto, il termine utile per il pagamento dell’IVIE é il 9 luglio, tuttavia vi é la possibilità di pagare dal 10 luglio al 20 agosto con una maggiorazione dello 0,4%.

Fonte: Agenzia delle Entrate

Tassazione sui redditi da affitto: L’art. 70 del TUIR (Testo Unico sulle Imposte dei Redditi) stabilisce che, per gli italiani non residenti all’estero, i redditi provenienti da terreni e fabbricati situati oltre confine contribuiscono alla formazione del reddito nella misura della valutazione effettuata dallo stato estero.

Considerato che in Germania é obbligatorio il versamento delle tasse sui redditi percepiti dalla locazione di immobili, in Italia é altrettanto obbligatorio dichiarare i redditi provenienti da tali entrate, ma insorge automaticamente un credito di imposta (pari al totale delle tasse pagate in Germania, così come previsto dall’art. 165 del TUIR) che evita la doppia imposizione fiscale.

In questi casi, infatti, le convenzioni OCSE (Organizzazione per la Cooperazione e lo Sviluppo Economico) intervengono a favore della tassazione sugli affitti delle case all’estero per evitare una doppia imposizione, in quanto anche in Germania, ai proprietari di immobili concessi in locazione é richiesto il versamento di un’imposta su tali redditi (per maggiori info si veda il paragrafo che precede).


15219630_939322122867316_1048813033620156316_n

SEGUI TUTTE LE NEWS SU BERLINO, SEGUI BERLINO MAGAZINE SU FACEBOOK

Fonte: Fiscoetasse

*La presente guida è stata redatta con il semplice scopo di presentare in via generale le possibili incombenze fiscali dovute in caso di acquisto di un immobile in Germania. Consigliamo ai nostri investitori di rivolgersi ad un professionista per l’esatto calcolo delle stesse.

Foto di copertina: Berlin bei Nacht. Blick vom Allianzgebäude in Treptow.© Robert Debowski CC BY 2.0

Related Posts

  • di Giulia Ruffatti Stamattina ho bevuto un cappuccino zu mitnehmen su un marciapiede arredato a salotto con un uomo turco muscolosissimo che ha insistito perché lo ascoltassi contare fino a 40 in italiano, ho sbattuto addosso a una signora spagnola tutta felice che mi ha guardato esclamando "Ma oggi è il giorno…
  • In Europa Berlino è da anni una delle mete più calde dell'immigrazione. Negli ultimi 5 anni la città si è arricchita di 220.000 nuovi “berlinesi” ed altri 145.000 arrivi sono previsti da oggi al 2020, quando la città sfiorerà i quattro milioni di abitanti. Si tratta per la maggior parte di cittadini tedeschi altamente qualificati che…
  • 214.346 euro: è questo il prezzo medio che deve sborsare chi vuole acquistare casa a Berlino. Lo ha calcolato la Accentro Real Estate AG, società immobiliare che ha analizzato e messo a confronto l'andamento nel 2015 degli 82 mercati immobiliari più importanti di Germania. La grande domanda di appartamenti nella capitale…
  • di Pièe Piny La mia esperienza con l'agenzia XXXXXX XXXXXXX, non italiana, con nome inglese e base a Berlino, ha inizio a novembre del 2015. Dopo essermi trasferito a Berlino comincio, con molte difficoltà, a cercare casa. Guardo su vari siti. Su una celebre piattaforma  di case in affitto che ti permette di…
  • Storia vera. Sono le undici di sera, Gaia ha passato una bella domenica pomeriggio con il suo ragazzo venuto appositamente tre giorni prima dalla Svizzera, è una di quelle relazioni a distanza che si infiammano il weekend quando uno dei due percorre centinaia di chilometri per dimostrare che il proprio amore…

6 Responses to “Comprare casa a Berlino: breve guida sugli oneri fiscali”

  1. Striped Cat

    esperienza personale & di amici…just my 2 cents (non sono agente né ho interessi economici nel settore…):

    – …non essendo commercialista e non residendo in italia non ho gli ultimi aggiornamenti…ma consiglierei al contribuente italiano interessato a comprare in germania di controllare anche se vige tuttora la norma introdotta da mario monti, ie la tassazione sui bonifici che vengono trattati come fossero “esportazione di capitale” (bada ben, questa tassa è/era dovuta anche se l’italiano titolare del c/c in italia ormai lavora ed è residente….all’estero…il che è palesemente illogico e contrario alle norme UE sulla libera circolazione persone/capitali…ma tant’è…la norma fu introdotta nel 2011…)

    – ho visto casi di italiani che han comprato (a berlino) e poi han venduto disperati dal flusso di carte in tedesco e dagli oneri condominiali o investimenti necessari e votati dall’assemblea. le spese condominiali in genere possono essere alte, soprattutto se l’immobile ha una “cassa” magrolina e abbisogna di parecchia ristrutturazione…non sottovalutare il “Wohngeld”. leggetevi il Wirtschaftsplan, cioe’ il bilancio della casa. ci sono gestori di condominio bravi e pessimi. fatevi un’idea. alcuni sono cosi’ smart da fare scorte di gasolio quando il mercato scende sotto un certo livello. cio’ significa sborsare un filino di piu’ del previsto a breve, per avere benefici poi spalmati sugli anni…know your Verwalter…

    – la casa deve avere il passaporto energetico, se non ce l’ha avrete problemi a rivenderla perche’ ve lo chiederanno (case antiche escluse, credo) quando e se rivenderete

    – inoltre, se non ricordo male, occorre star attenti nella vendita, perché c’è la tassazione sul capital gain se la vendita è fatta nei primi 5 anni

    – gli oneri notarili van considerati, fatevene un’idea qui…http://www.globalpropertyguide.com/ e inoltre cambiano da Land a Land…nei Land piu’ effervescenti sono piu’ alti, ovviamente…

    – volete ristrutturare fortemente l’immobile, mettere il camino e il parquet di rovere? attenzione al quartiere dove comprate, per calmierare il mercato alcuni Bezirk han introdotto limitazioni alle “lussificazioni” possibili (Pankow quindi Prenzl’berg in prima linea, ed altri)

    – non potete affittare al prezzo che volete…esiste un calmiere degli affitti…e gli affittuari (tedeschi e non) sono molto ben informati…e se pensate di farne una casa per le vacanze, ripensateci…nuove norme e MULTE sono state introdotte…occhio a cio’ che vi racconta l’agente immobiliare…

    – leggetevi la Teilerserklaerung, che vi dice cosa potete e soprattutto cosa non potete fare nell’appartamento (ad esempio, non convertirlo in ufficio o spazio di coworking, non fare prove di bel canto tra le 10 e le 11.15 e altre amenità – take it or leave it)

    – per l’amor del cielo ASSICURATE casa vostra sia che la usiate voi o che la affittiate…altrimenti sarete il vaso di coccio tra i vasi di titanio…ai tedeschi piace usare le assicurazioni e mandare letterine di protesta. usate una compagnia tedesca. costa meno. sara’ dura convincerla…se non siete residenti…good luck. societa’ assicurative italiane vi pelano o non vi assicurano.

    – avvaletevi di maestranze NON in nero…e pagate le fatture come si deve…qui il fisco è totalmente informatizzato e sa e vede tutto. sì sì tanta gente lo fa in nero…ma conviene sempre non agire in nero. e i vicini adorano far la spia sui lavori…controllate che i vostri muratori/idraulici abbiano l’assicurazione resp. civile, vi tornera’ utlle quando faranno fiorire una macchia d’acqua sul soffitto del vicino…son cose che succedono facilmente in case antiche o rappezzate dopo la guerra, cose normali…basta essere assicurati pero’ e dormirete sogni tranquilli…

    – usate estensivamente immobilienscout24…soprattutto per sapere se il vostro affitto/prezzo è in linea o no con il mercato. bella anche la nuova edizione di Capital sul mercato immobiliare, copre le principali città tedesche con tutti i trends.

    – informatevi bene e stra-bene sui mutui! ci sono forme di mutuo in germania sconosciute in italia! con benefici fiscali interessanti…armatevi di pazienza e di qualcuno che vi aiuti col tedesco se non lo parlate e andate in giro per banche. esperienza personale: la Postbank è fichissima. e aperta il sabato….

    – oneri di ristrutturazione, mobili che mettete nella casa che affittate: informatevi col commercialista come e quanto potrete detrarre dalla vostra dichiarazione (e dall’affitto che percepirete), su quanti anni si ammortizza il tutto etc

    – nelle edicole esistono libriccini con la checklist di tutte le cose da fare quando si compra o affitta casa. compratevelo.

    – quando fate il rogito (***argomento ampio in cui non entrero’, non esistono ne’ preliminare né caparra etc etc etc*** ) se non siete madrelingua pagatevi un traduttore, investite 300-350 euro in un servizio fondamentale in fin dei conti non vi state comprando un paio di scarpe…son circa 2 ore di lettura ad alta voce di un documento in cui dovete dire “si / no” e capire e firmare…vedete un po’ voi…non è roba da google translator…il sito del consolato TEDESCO in italia ha tutti i numeri di telefono…(se chiamate il consolato ITALIANO in germania…vi consiglieranno la cugina…non scherzo)

    buona fortuna e investite solo se pensate di tenervelo a lungo termine…e di imparare il tedesco…la gestione richiede una certa dedizione e alcuni weekend all’anno di amena lettura di verbali di condominio, wirschaftsplaene, estratti conto del gasolio e via dicendo…

    Rispondi
  2. Ma perchè?

    “La Grundsteuer non si paga per i primi 3 anni se si è residenti nella proprietà acquistata, dopodiché si pagherà in forma ridotta” non mi risulta affatto (§§ 3 und 4 GrStG). Un’esplicazione o un’eventule rettifica sarebbe opportuna.

    Rispondi
  3. German

    Ottima guida molto utile!
    Sapreste dirmi fino a che punto vale anche per altri Bundesländer? per esempio Bayern
    grazie!

    Rispondi
  4. Monaco di Baviera Immobiliare

    Ogni Bundesland ha le sue tasse, rispondo a German: In BAVIERA üer le tasse leggi qui:
    http://casa-in-germania.blogspot.de/2013/03/comprare-casa-in-germania-tasse.html
    o qui:
    http://casa-in-germania.blogspot.de/2013/10/le-tasse-sugli-immobili-in-germania.html

    Rispondere a Striped Cat è invece un po’ più complesso. Ci provo lo stesso, almeno nei punti piú importanti.
    1. le spese condominiali “Wohngeld” sono circa 3-3,5 €/m² se è molto maggiore questa cifra meglio lasciar perdere.
    2. il passaporto energetico lo fa l’amministratore di condominio
    3. ovviamente si pagano tasse alla rivendita sul guadagno. Esentasse sono prima casa dopo aveci abitato + di 2 anni. Per gli altri non si pagano tasse dopo 10 anni.
    4. L’affitto è soggetto a equo canone come in Italia, a meno che non si affitti arredato.
    5. leggetevi la Teilerserklaerung… mi sembra ovvio che all’acquisto di una casa si leggano le carte catastali.
    6. Assicurazioni: di norma il condominio è già assicurato, compresi tubi riscaldamento e acqua fredda (da verificare all’acquisto)
    Striped Cat da dei buoni consigli, comunque vi sconsiglio il fai da te, specie se acquistate all’estero. Una buona agenzia immobiliare saprà darvi tutti i consigli necessari ed evitare gli errori più grossolani. Chiedete una traduttrice certificata e magari consultate anche un avvocato bilingue. E ricordate: chi acquista una casa guadagna poco (in Germania la rendita da affitto è sul 3%, da capitale il 2%) ma rischia anche poco. del resto qual’è l’alternativa? Le azioni? I buoni del tesoro?

    Rispondi
  5. antonio

    salve a tutti
    volevo sapere cosa ne pensate di un investimento di una casa a Berlino già affittata con l’idea di andarci ad abitare tra dieci anni.Ho letto che gli affitti sono a tempo indeterminato ma di solito dopo 10 anni si possono liberare.Qualcuno sa darmi qualche indicazione.
    Grazie a tutti
    Antonio

    Rispondi
  6. Lele

    Caso personale vado alla Frontline Berlin per acquistare un appartamento a Lipsia. Nonostante le promesse faccio due viaggi e non mi fanno vedere l’appartamento giusto. Anzi uno odi questi ha una stanza chiusa è impossibile vedere la casa completa. E nk posso vederlo se ci sono muffe se i lavori promessi sonk stati fattise Infine si trattengono la caparra a tempo i determinato e poi mi chiedono i soldi del notaio che per inciso non ho chiamato io.
    Ora devo andare in causa per riavere i soldi fate voi. Mai FrontLine berlin

    Rispondi

Leave a Reply